Покупка офиса в мелкую нарезку с кредитным плечом станет наиболее рискованной стратегией в 2026 году для непрофессиональных инвесторов в недвижимость Москвы, рассказали эксперты РИА Недвижимость, добавив, что еще сомнительно покупать новостройки в кредит…
Покупка офиса в мелкую нарезку с кредитным плечом станет наиболее рискованной стратегией в 2026 году для непрофессиональных инвесторов в недвижимость Москвы, рассказали эксперты РИА Недвижимость, добавив, что еще сомнительно покупать новостройки в кредит для сдачи в аренду или вкладываться в запуск пунктов выдачи заказов.
По статистике Банка России и Росстата, на 1 января 2026 года москвичи лидируют по объему вкладов в пересчете на человека – на одного взрослого горожанина в среднем приходится почти 2 миллиона рублей. Показатель столицы примерно вдвое больше результата Санкт-Петербурга и в десятки раз выше, чем в регионах.
Годовой депозит под 12-13% позволяет заработать без операционных рисков около 255 тысяч рублей с 2 миллионов, уточнила партнер направления торговой недвижимости BlackStone Keeping Company Ольга Яруллина. Она считает, что это лучший вариант для инвесторов, желающих получить доход за год. Но в перспективе трех-пяти лет, по ее словам, интереснее выглядит недвижимость – особенно с учетом того, что рынок входит в цикл падения кредитных ставок.
Руководитель мультисемейного офиса "БКС Мир инвестиций" Галина Гветадзе добавила, что по мере сокращения доходности депозитов вслед за снижением ключевой ставки ряд частных инвесторов может вернуться на рынок недвижимости. Однако, отметила она, в 2026 году не стоит ждать быстрого заработка. Здесь ключевыми становятся ликвидность, низкие операционные риски и понятная модель получения дохода.
Наиболее сложным и рискованным вариантом для москвичей, желающих перенаправить 2 миллиона рублей с депозитов на столичный рынок недвижимости, будет покупка офиса в мелкую нарезку с кредитным плечом, считают эксперты.
Инвестиционный директор компании "МегаСклад" Вячеслав Рожманов подчеркнул, что даже 50 квадратных метров офисов в бизнес-центре класса В обойдутся в 12,5-15 миллионов рублей (не менее 250-300 тысяч рублей за "квадрат"). И 2 миллиона рублей на руках не обеспечат даже 30% первоначального взноса. Инвестору придется рассчитывать на покупку не более 20 "квадратов", но таких вариантов в Москве мало и представлены они в недостаточно качественных объектах. Например, в бывших административных зданиях, удаленных от ключевых деловых районов, уточнил Рожманов.
Кроме того, он добавил, что банки неохотно кредитуют физлиц в случае покупки коммерческой недвижимости. Тем самым инвестору приходится искать дополнительные средства либо брать достаточно дорогой кредит. Скорее всего, это будет потребительский заем не менее чем под 22-24%, что делает экономику сделки спорной, объяснил Рожманов.
Неквалифицированному инвестору логичнее рассматривать не покупку офисов, а их съем под субаренду, полагает коммерческий директор оператора инвестплатформы АО "Доля роста" Валерий Богинский. Например, может иметь смысл пересдача небольших простаивающих площадей по часам йога-мастерам, театральным студиям или образовательным курсам, но такой вариант требует полного вовлечения в процесс. Тем, кто рассчитывает на пассивный заработок, это не совсем подходит, а доходность при этом сомнительна, на уровне 8-10% с учетом кредита.
Крайне невыгодной для инвестора с небольшим капиталом в Москве будет и покупка жилья в ипотеку для сдачи в аренду, поскольку 2 миллионов рублей хватит только на первоначальный взнос для приобретения недвижимости стоимостью до 10-15 миллионов рублей, продолжил Богинский.
Более-менее подходящим такой способ может оказаться только для льготных ипотечников, подчеркнула директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис. В противном случае проценты по рыночной ипотеке перевесят возможную доходность от сдачи квартиры в аренду. Но даже при субсидированных программах ставка часто съедает значительную часть дохода, добавила Гветадзе.
Предпосылок для существенного увеличения арендных ставок в Москве в ближайшей перспективе нет: в 2025 году они повысились в среднем на 3%, и это ниже официального уровня инфляции, добавил основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.
Приобретение квартиры под сдачу в краткосрочную аренду может принести от 8% годовых, добавил управляющий директор "Метриума" Руслан Сырцов. Также есть еще один вариант – покупка жилья на котловане с перепродажей на более зрелой фазе строительства. В этом случае можно ожидать от 15-20%.
Покупка помещений под пункты выдачи заказов маркетплейсов (ПВЗ) выглядит привлекательно на бумаге. Однако ожидание пассивного дохода в этом сегменте далеко от реальности, рассказал директор Domina Invest Алексей Музыка.
Для инвестора с 2 миллионами рублей такой путь малодоступен в принципе, поскольку даже не самые ликвидные помещения в столице обходятся от 150 до 250 тысяч рублей за "квадрат" для цокольных этажей и подвалов, и от 250 до 450 тысяч рублей – для первых этажей с отдельным входом, отметил гендиректор DNA Realty Антон Белых. В результате накоплений хватит не более чем на 13 квадратных метров по нижнему ценовому диапазону, хотя для работы ПВЗ требуется от 30 до 100 "квадратов" в зависимости от формата.
По мнению старшего инвестиционного консультанта ФГ "Финам" Тимура Нигматуллина, подобные инвестиции с расчетом на доход в перспективе года рискованны из-за расходов на ремонт, вероятности простоев или частой смены арендаторов. На горизонте трех-пяти лет сдача помещений в аренду под ПВЗ может показывать доходность в 6-9% при условии долгосрочного договора с якорным оператором и трафиковой локации, уточнил он.
Рабочий вариант для инвестора с небольшими сбережениями – съем площадей под ПВЗ и их сдача в субаренду. Арендные ставки в Москве колеблются в диапазоне 1,5-4 тысяч рублей за квадратный метр, рассказал Белых. А в случае субаренды ставки поднимутся до 2-6 тысяч за "квадрат". Если сдавать площади частями, то за счет этого можно повысить тариф (чем меньше площадь, тем он выше), однако несколько арендаторов – это всегда рост издержек на управление, риски съезда и простоя, вероятность постоянной ротации мелких съемщиков, что требует регулярной координации и не относится к пассивному доходу, добавил Белых.
Открытие собственного ПВЗ является инвестированием в оборот бизнеса, а не в квадратные метры, потому что доход в данном случае будет зависеть не от рынка недвижимости, а от востребованности маркетплейса, обратил внимание начальник аналитического отдела инвесткомпании "Риком-Траст" Олег Абелев.
Запуск ПВЗ самых популярных маркетплейсов в 2025 году требовал 700-900 тысяч рублей на стартовом этапе, отметил директор по аналитике Инго Банка Василий Кутьин. Здесь учтены аренда помещения на месяц, ремонт и дизайн точки, закупка оборудования, франшиза или паушальный взнос, операционный запас (зарплата сотрудникам, расходники, маркетинг), оплата юридических услуг.
Повышают риски острая конкуренция и жесткая система штрафов маркетплейсов, дополнил директор департамента торговых операций ГК "ГБИГ Холдингс" Дмитрий Царьков. По словам Кутьина, на один пункт выдачи заказов в Москве, где их всего около 28 тысяч, приходится примерно 700 жителей, что приводит к каннибализации в среднем до 15% трафика год к году.
Инвестиции в пункты выдачи в 2026 году оправданы только при наличии прав собственности на помещение, иначе арендные риски поглотят маржу, считает руководитель юридической фирмы 85 Level Любава Трофимова.
Еще один возможный вариант инвестиций в рынок недвижимости – покупка акций девелоперских компаний. Но он также сегодня сопряжен с повышенным уровнем риска из-за значительной долговой нагрузки, характерной для большинства крупных игроков отрасли, рассказала партнер NF Group Марина Малахатько.
Инвестсоветник Дмитрий Соколов сравнил вложения в акции девелоперов с американскими горками, которые по плечу только агрессивным инвесторам. Сильной дивидендной истории с регулярными выплатами и ростом акционерных вознаграждений у российских эмитентов в строительном секторе пока не просматривается, отметила руководитель отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова.
При этом доходность таких инвестиций, по мнению аналитика, будет зависеть от того же триггера – решений Центробанка о ключевой ставке. При оптимистичном сценарии, если ставка снизится до 12-14% к концу года, акции сектора могут продемонстрировать рост на 15-20%, а при базовом – ставка остается высокой до осени – ожидается топтание на месте или даже падение на 10-15%, спрогнозировал Цогоев.
Лучшей альтернативой вкладу в нынешних условиях Абелев считает закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) недвижимости. Порог входа в розничные ЗПИФы часто начинается от 100-300 тысяч рублей, что позволяет вкладывать даже небольшие суммы, обратил внимание Постников. По словам Ушаковой, полная доходность фондов сектора коммерческой недвижимости в Москве сегодня составляет 14-20% годовых, что уже превышает текущую доходность годового вклада под 12,75%.
Вместе с этим совокупные издержки – оплата управляющей компании, спецдепозитария, регистратора, аудитора и оценщика – могут достигать 3-5% годовых, что существенно снижает итоговую доходность, добавил Соколов. Кроме того, ограничена возможность досрочно выйти из ЗПИФа: погашение в любой момент не предусмотрено, а рыночная цена пая на бирже может сильно снижаться, уточнил он.
Для инвестиций стоит рассмотреть и покупку машино-места, добавил Кутьин. По его словам, средняя стоимость таких объектов в Москве составляет около 2,1 миллиона рублей, а средняя арендная ставка – 11,6 тысячи рублей в месяц. То есть среднюю доходность инвестиций в машино-место можно оценить в 5,77%, учитывая налог в 13%.
Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX
